400 8877 001房租價(jià)格能靠政策限制住嗎？
時(shí)間：2018-08-29 16:48:00 閱讀：4412 整理：廣州市場(chǎng)調(diào)查公司
大量拆遷清理，公租房供給又跟不上，房租暴漲也就不足為奇了。而緊急實(shí)行的房租管控和約談，也只是徒增交易成本。
最近，一些一二線城市的房租暴漲不光在朋友圈刷屏，身邊不少今年剛畢業(yè)的學(xué)生也向我抱怨房租太貴，留在大城市壓力山大。雖然，每年畢業(yè)季一線城市的房租都會(huì)上漲，然而當(dāng)我看了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后才發(fā)現(xiàn)，此輪房租上漲之兇猛程度遠(yuǎn)非往年可比。以某一線城市為例，七月份房租同比漲幅高達(dá)10%至20%。到底誰該為房租不能承受之重負(fù)責(zé)?
房企是房租暴漲的元兇嗎?
像任何公共事件一樣，找到罪魁禍?zhǔn)子肋h(yuǎn)都是第一要?jiǎng)?wù)。而這次板子打在了房企的身上。8月17日，北京市住建委會(huì)同公安、工商等多部門聯(lián)合約談包括自如、相寓、蛋殼等多家住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求不得收取高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金爭(zhēng)搶房源。8月19日，這些房企不但集體承諾不漲租金，而且拿出手中全部存量房源投向市場(chǎng)。各路專家和媒體也紛紛跟進(jìn)，將房租上漲的原因歸結(jié)為大量資本涌入租賃市場(chǎng)，以及房企之間相互勾連形成的“價(jià)格聯(lián)盟”。一時(shí)間，房企站在了風(fēng)口浪尖，似乎成為了人人喊打的過街老鼠。
誠(chéng)然，在房屋限購的大環(huán)境下，這兩年一線城市的住房租賃市場(chǎng)火爆異常。加之國(guó)家“租售并舉”宏觀政策的鼓勵(lì)，地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司紛紛爭(zhēng)奪長(zhǎng)租公寓這塊唐僧肉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年底北上廣深等一線城市中從事長(zhǎng)租公寓的房企品牌已超過300家。如同前兩年共享單車和網(wǎng)約車行業(yè)一樣，大量資本的注入使得住房租賃行業(yè)殺成一片紅海。手握重金的自如、蛋殼、泊寓等迅猛擴(kuò)張，在市場(chǎng)上瘋狂收房。
既然這么多房企忙著跑馬圈地，那么房東自然成了“被補(bǔ)貼”的香餑餑?；实鄣呐畠翰怀罴?，哪家出手闊綽，自然房子就給哪家。“高價(jià)”收來的房子自然不能虧本租出去，于是“奸商們”相視一笑，搞搞“默契配合”。在這關(guān)鍵時(shí)刻，政府又一次挺身而出，義正辭嚴(yán)地禁止“黑了心的奸商們”提高房租，絕不允許“收取高于市場(chǎng)水平的租金”，為弱勢(shì)群體發(fā)聲。
如果您是順著上面這個(gè)邏輯想的，那么“且慢”，聽我慢慢道來。
理解房租兇猛的“原罪”
需要提前聲明一下，我不是腰里別著一大串鑰匙的房叔或房嫂(雖然我覺得那樣并沒有什么不好)，也不是任何一家房企的股東，甚至連他們的股票都沒買過。我只是一名普通的高校青年教師。剛工作時(shí)也曾有過多次租房的“難忘”經(jīng)歷，從心底里理解每一位漂泊在外的年輕人的不易。然而若想理解這輪漲幅背后有何原因，需要的不是沖動(dòng)式的吐槽，而是客觀冷靜的分析。
問題一：房租上漲是否是資本推動(dòng)的結(jié)果?
我認(rèn)為即使有資本推動(dòng)的原因，也應(yīng)該不是主因，具體理由有二：
第一，房企沒有控制租金水平的能力。我國(guó)的房屋租賃領(lǐng)域長(zhǎng)期以來以散戶為主，缺乏具有壟斷地位的房企。即使是像鏈家這樣的老牌中介機(jī)構(gòu)，在一線城市租房市場(chǎng)也只占一小部分。即使想操控市價(jià)，恐怕也是心有余而力不足。
有人也許會(huì)說，雖然一家房企難以壟斷，那多家房企搞搞“價(jià)格聯(lián)盟”是不是就有能力控制租金水平了呢?所謂“價(jià)格聯(lián)盟”其實(shí)是不值一駁的，因?yàn)樗仨殱M足一個(gè)前提：每一家企業(yè)提供的商品都是同質(zhì)化的。這里的同質(zhì)化是指商品在形式、質(zhì)量、供應(yīng)量、生產(chǎn)成本等各方面都必須差不多。
只要商品不是同質(zhì)化的，那么各家企業(yè)利潤(rùn)最大化的定價(jià)策略就會(huì)有差異，統(tǒng)一定價(jià)的“價(jià)格聯(lián)盟”自然瓦解。當(dāng)背叛“價(jià)格聯(lián)盟”的好處大于堅(jiān)守的好處，傻瓜才不背叛。2000年，中國(guó)家電行業(yè)搞過價(jià)格聯(lián)盟，號(hào)稱限制大幅度降價(jià)的“惡性競(jìng)爭(zhēng)”。結(jié)果簽訂的協(xié)議墨跡未干，參加協(xié)議的廠家們便又重新跳水降價(jià)起來。
退一萬步說，即便房企可以通過“價(jià)格聯(lián)盟”抬高房租，但這也僅限于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。雖然該領(lǐng)域發(fā)展迅猛，但目前遠(yuǎn)非房屋租賃市場(chǎng)的主流，難以解釋整體性房租上漲。
第二，理性的房企沒有收取壟斷利潤(rùn)的動(dòng)力。房屋租賃市場(chǎng)是開放競(jìng)爭(zhēng)的，并沒有人為設(shè)置的行政壟斷壁壘。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，即使真的形成個(gè)別壟斷性房企，其理性選擇也應(yīng)該是憑借其規(guī)模優(yōu)勢(shì)壓低租金(或在同等租金條件下提供更好的房屋或服務(wù)，其實(shí)也是變相的壓低租金)以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
這并非企業(yè)家道德高尚，以改善社會(huì)福利為己任。原因只有一個(gè)，生產(chǎn)規(guī)模越大，單位生產(chǎn)成本就越低。在開放的市場(chǎng)中，只有這樣做才能將那些沒有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者擠出市場(chǎng)。這樣的例子比比皆是，從19世紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)石油公司一路降低煤油價(jià)格，到今天小米、華為等國(guó)內(nèi)主流手機(jī)廠商不斷刷新手機(jī)售價(jià)的底線，都證明了在開放的市場(chǎng)中企業(yè)巨頭們不會(huì)傻到主動(dòng)抬高價(jià)格以致吸引來各路英雄好漢與之競(jìng)爭(zhēng)。相反，那些真正享受壟斷利潤(rùn)的企業(yè)，往往存在于具有行政壟斷壁壘的封閉市場(chǎng)中。
問題二：房租上漲到底該怪誰?
然而客觀事實(shí)是房租確實(shí)大幅上漲了，而且也有很多房企為了拿到房子主動(dòng)給房東加價(jià)。難道真的是傳說中的“人傻錢多”?放心，這些企業(yè)比我們想得精明得多。畢竟人家是真金白銀地往外掏自己(股東)的錢，每一分錢都不會(huì)亂花。那么，一棟月租金4000的房子，他們憑什么愿意加價(jià)到5000?
原因只有一個(gè)，那就是“預(yù)期”。換句話說，房企判斷房租長(zhǎng)期看漲，于是提前下手一簽幾年，中間差價(jià)自然落入房企腰包。那么看漲的依據(jù)呢?也很簡(jiǎn)單，“租售比”。所謂“租售比”就是用房子年租金除以房?jī)r(jià)的比值，俗話講就是“靠租金多少年能回本”。按照國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，一般是17至25年。而中國(guó)一線城市是多少呢?一般至少要在60年以上!這也是中國(guó)一線城市的普遍狀況。有人說那是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高，然而崩盤論喊了多少年，我們除了看到節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)和一道又一道限購令外，還看到了什么?
房?jī)r(jià)高不高要對(duì)比著看，有些專家和媒體不知道是真糊涂還是裝糊涂，總拿著一線城市的房?jī)r(jià)與美國(guó)三線城市遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)對(duì)比，以此論證中國(guó)房地產(chǎn)泡沫有多嚴(yán)重。真正客觀的對(duì)標(biāo)物應(yīng)該是紐約、洛杉磯這些一線城市的核心區(qū)房?jī)r(jià)。
我查了一下曼哈頓的房?jī)r(jià)，普通公寓每平方米動(dòng)輒二、三十萬人民幣絕非笑談。有朋友可能會(huì)說，人家買的可是永久產(chǎn)權(quán)，而我們只有70年。這又是一個(gè)誤解。所謂“永久產(chǎn)權(quán)”是建立在每年持續(xù)繳納價(jià)格不菲的房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的，紐約州一般是1%至3%的總房?jī)r(jià)。如果不按時(shí)繳納，那對(duì)不起，政府分分鐘收回你的產(chǎn)權(quán)。也就是說，你掏錢買了房子，每年為了持有你自己的房子還要不停地交錢。
而中國(guó)呢?相當(dāng)于除了房?jī)r(jià)外還一次性繳納了70年房產(chǎn)稅，而且《物權(quán)法》已經(jīng)明確住宅到期自動(dòng)續(xù)期，當(dāng)然關(guān)于續(xù)期該交多少錢和怎么交這個(gè)關(guān)鍵問題，目前高層還沒有形成共識(shí)。如果算上房產(chǎn)稅，紐約的房?jī)r(jià)會(huì)更貴。所以中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)是否存在預(yù)想那么大的泡沫，這還真得暫時(shí)打個(gè)問號(hào)。順便插一句，在中國(guó)政府執(zhí)行貨幣寬松政策多年后，M2已超過GDP的兩倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為蓄水池對(duì)于穩(wěn)定其他民生領(lǐng)域的CPI客觀上貢獻(xiàn)不小。
既然中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)并沒有如預(yù)期崩盤，那么便不難得出結(jié)論：房租上漲在未來將是大概率事件。這也給了房企大把撒錢的底氣。稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的朋友都知道，商品價(jià)格并不取決于商品本身的使用價(jià)值，而是由供需關(guān)系決定的。價(jià)格上升說明供不應(yīng)求，于是刺激了供給;而價(jià)格下降則說明供大于求，但刺激了需求。只要看一眼北上廣深每年持續(xù)增長(zhǎng)的人口凈流入量，便不難判斷需求在持續(xù)增加。
然而，與此相對(duì)的是，這些一線城市卻都在嚴(yán)控居住用地的供應(yīng)，甚至提出建設(shè)用地“零增長(zhǎng)”或“負(fù)增長(zhǎng)”的目標(biāo)。面粉的供應(yīng)量少了，面包供應(yīng)量自然也會(huì)減少。在供求雙方一減一增的剪刀差下，一線城市的房?jī)r(jià)不堅(jiān)挺才怪。
也許有人會(huì)說，政府已經(jīng)承諾要加大公租房、廉租房的供給。然而，說是一回事，做又是另一回事。低廉的租金意味著政府需要投入大量補(bǔ)貼，加大供給就要加大公共財(cái)政投入力度，政府將背負(fù)巨額且持續(xù)的財(cái)政包袱，這對(duì)政府的決心和能力都是巨大考驗(yàn)。從目前來看，餅畫得大，但真正吃得到的人少。名義上的租金再低，搖不到號(hào)或排不上隊(duì)也是白搭。同時(shí)，由于與“嚴(yán)控一線城市人口”的目標(biāo)沖突，相信地方政府也不會(huì)對(duì)此太積極。
問題三：為何偏偏今年房租暴漲?
供不應(yīng)求導(dǎo)致一線城市房租年年都在漲，這沒什么稀奇，也好理解。但問題是為什么偏偏今年房租暴漲，這才是我真正想說的。
前面說了，資本不是主因，那主因是什么呢?要回答這個(gè)問題，還得回到供求關(guān)系上找答案。可以回顧一下近兩年發(fā)生了些什么?從2016年起，北京市政府開始大規(guī)模拆除群租房、城中村違法加建和工業(yè)大院，目前為止已經(jīng)拆了1億多平方米;2017年底又查封了成千上萬套低端公寓;2018年正計(jì)劃著再拆除4000萬平方米。
對(duì)于這些未經(jīng)政府許可、脫離政府監(jiān)管而形成的、不符合政府規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)的住房，國(guó)際上有個(gè)專有學(xué)術(shù)名詞，叫“非正規(guī)住房”，在一些國(guó)家也被稱為“貧民窟”。顧名思義，住在里面的都是低收入人群。
前幾年的暢銷書《落腳城市》就是加拿大市場(chǎng)調(diào)查研究員道格·桑德斯考察全球許多貧民窟的成果。書中提出一個(gè)新觀點(diǎn)：貧民窟不是社會(huì)的毒瘡，而是能夠促成社會(huì)向上流動(dòng)的助力器。貧民窟不是充滿絕望的避難所，而是充滿希望的落腳城市。
所謂“落腳城市”就是幫助外來人口在城市中暫時(shí)落腳的地方，既是張開懷抱接納這些異鄉(xiāng)人的臨時(shí)家園，也是他們通過個(gè)人奮斗在城市里扎根的人生踏板。
同樣的，在最近很火的電影《后來的我們》中，井柏然飾演的林見清和周冬雨飾演的方小曉，就是曾租住在這些“非正規(guī)住房”中辛苦打拼的青年男女，他們是渴望通過個(gè)人努力改變現(xiàn)狀的上進(jìn)好青年。如果你去過蟻?zhàn)迳鐓^(qū)，你會(huì)對(duì)高學(xué)歷人口比例之高而感到印象深刻，他們很多都是剛畢業(yè)不久的大學(xué)生，充滿活力與夢(mèng)想。可以說，他們就是千千萬萬個(gè)林見清和方小曉，為城市帶來了創(chuàng)造力與未來，是一座城市應(yīng)該被珍視的財(cái)富，而不是避之唯恐不及的負(fù)擔(dān)。
人都是理性的，特別是在掏自己的腰包時(shí)。打隔斷的群租房縱使有萬般不好，但有一點(diǎn)好，就是便宜，起碼是一種選擇。長(zhǎng)期以來，絕大多數(shù)中國(guó)地方政府在公共住宅建設(shè)方面都是缺位的，而在推動(dòng)三十多年隆隆烈烈的城市化進(jìn)程中，這些非正規(guī)住房一直發(fā)揮著低收入人群的基本居住保障作用，彌補(bǔ)了政府缺位留下的市場(chǎng)空白，這個(gè)貢獻(xiàn)不容抹殺。
然而現(xiàn)在中國(guó)城市面貌煥然一新了，一些人總覺得這些破破爛爛的房子有礙觀瞻，與周邊摩登現(xiàn)代的高樓大廈格格不入，官方話叫“影響市容”。于是大筆一揮，拆的拆，搬的搬，人哪兒來的回哪兒去。但房子拆了，原本住在里面的人總要找地方住。結(jié)果便是“一個(gè)唐家?guī)X倒下去，千萬個(gè)唐家?guī)X站起來”。這當(dāng)然不行，需要全拆，而且嚴(yán)格執(zhí)法，順帶完成嚴(yán)控人口數(shù)量的任務(wù)。那么，拆的結(jié)果是什么呢?
可以簡(jiǎn)單算個(gè)數(shù)，1億平方米的住宅是什么概念?除去30%的公攤、走道和衛(wèi)生間等面積，如果按健康的人均居住面積20平方米算，足夠350萬人居住!考慮到一般非正規(guī)住宅居住密度會(huì)遠(yuǎn)比這個(gè)更高，保守估計(jì)可以容納700萬人!這意味著700萬人要重新到市場(chǎng)中找房住，除了一部分人離開外，大部分人因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系或收入關(guān)系還是會(huì)選擇蝸居留下來。
一邊是大量的拆，另一邊公租房供給又跟不上，再好的政策也斗不過經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房租暴漲也就不足為奇了。其實(shí)，這樣的戲碼并不陌生，就在兩年前一大批黑車和外地牌被清理后，京城網(wǎng)約車價(jià)格便直線飆升，只是大家都太健忘了而已。
房租管制到底是“餡餅”還是“陷阱”?
面對(duì)房租兇猛和民意沸騰，政府使出了慣用的殺手锏——價(jià)格管制。這也是我最擔(dān)心的。價(jià)格管制不是什么新鮮事物，各國(guó)政府面對(duì)價(jià)格暴漲時(shí)都會(huì)想到這一招。不是價(jià)格漲得快嗎，那就下個(gè)行政命令，一律不許漲價(jià)，誰漲價(jià)就收拾誰。這個(gè)邏輯看上去清晰、簡(jiǎn)明、直中要害!然而真的有效嗎?
英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克提出過一個(gè)概念“非意圖之后果”。有點(diǎn)拗口，其實(shí)就是指意料之外的后果。法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴斯夏寫過一篇著名文章，叫做《看得見的與看不見的》。他提出，優(yōu)秀的政策制定者既要看到那些看得見的政策后果，也要看到那些看不見的政策后果;而糟糕的政策制定者往往只能看到那些看得見的。
那么，下面就推演一下房租管制到底會(huì)產(chǎn)生哪些看得見和看不見的后果?
假設(shè)我是房東(或房企)，一棟市價(jià)可以租6000元的房子，政府規(guī)定我只能租4000元。差價(jià)的2000元并沒有進(jìn)政府的口袋，只是通過一紙命令讓我白白少收了2000元租金，這是凈損失。于是，房租就真的不漲了，因?yàn)檎l也不想往槍口上撞。這是房租管制政策看得見的后果。
然而人都是理性的，所謂理性就是收益越多越好，或者反過來說就是損失越少越好。既然政府不讓我收這2000元租金，而我又要盡量挽回我的損失，那怎么辦呢?以本人平均的智商水平，至少想到了四種方式。
首先，市價(jià)6000元的房子我只租4000元，必然應(yīng)者云云。如果經(jīng)濟(jì)頭腦不太靈光，我會(huì)選擇通過非經(jīng)濟(jì)方式來彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失。比如：可以對(duì)租客提出各種苛刻的條件，縱容自己的偏好，只租給美女或帥哥，至少看著養(yǎng)眼。這無形中增加了租客找房的難度。商品的價(jià)值有多種表現(xiàn)形式，在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下它更多地以金錢的方式表現(xiàn);而當(dāng)政府管制使得它的一部分價(jià)值無法以金錢方式表現(xiàn)時(shí)，這部分價(jià)值將會(huì)以其他方式表現(xiàn)，比如花更多的時(shí)間排隊(duì)、找關(guān)系疏通門路、請(qǐng)客送禮等等。
其次，如果我稍微機(jī)靈一點(diǎn)兒，可以找個(gè)熟人來當(dāng)二房東。我把房子4000租給他，他再以6000元轉(zhuǎn)租出去，差價(jià)2000元一人一半。當(dāng)然，這種做法也有風(fēng)險(xiǎn)，如果被抓到后果很嚴(yán)重。
再次，如果我頭腦再活一點(diǎn)兒，我會(huì)選擇修改租約合同的非價(jià)格條款或者捆綁策略。比如，原來提供家具的，對(duì)不起現(xiàn)在不提供了。如果租客嫌不方便，要提供也行，房租4000元，家具租金2000元。政府要求我最多租4000元，但可沒規(guī)定我4000元出租的是什么樣的房子，有無家具?彩電尺寸多大?什么牌子的馬桶?……這些事無巨細(xì)的非價(jià)格條款，恐怕是想管也沒精力管。
最后，如果真的能把非價(jià)格條款都限定住(當(dāng)然實(shí)際中是不可能的)，我還有一招。那就是找一個(gè)公司老板，跟他談?wù)勀懿荒馨盐业姆孔幼饨o他的員工作為長(zhǎng)期宿舍，租金4000元。老板肯定愿意啊，原來他付給員工每個(gè)月12000元工資，員工需要拿出6000元租房子;現(xiàn)在公司提供宿舍，工資減到6000元(包住)。對(duì)于員工來說是沒有影響的，但老板卻從中省了2000元。而作為房東，無論是以押金、維修金或者任何其他名目，我都可以從這2000元獲得一部分補(bǔ)償。
由此看來，耗費(fèi)了大量行政成本的結(jié)果，只是徒增市場(chǎng)交易的成本而已，因?yàn)樵瓉碇恍枰腋靠驼勍拙秃?，無須卷入這么多無關(guān)的人。上述這些都是看不見的后果，不知道這些是相關(guān)政策的初衷么?
上述的論述并非我的原創(chuàng)，早在1974年，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常教授就在其著名論文《一種價(jià)格管制的理論》中提出了這些觀點(diǎn)，我只不過借用過來稍加演繹，方便大家理解罷了。
論文中張五常教授得出了一個(gè)重要的結(jié)論：價(jià)格管制必然會(huì)導(dǎo)致資源價(jià)值的耗散。換個(gè)不那么理論化的表述，即那2000元是因?yàn)榉孔夤苤普叨鴮?dǎo)致房屋租賃價(jià)值的損失。俗話說“上有政策，下有對(duì)策”，面對(duì)損失人們會(huì)努力去挽回(俗話叫“打政策擦邊球”)，而這種挽回必然需要消耗更多的資源(經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫成本)。這就是為什么價(jià)格管制必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)交易成本增加的背后道理，最關(guān)鍵的是費(fèi)了半天勁兒，價(jià)格管制還沒有達(dá)到最初的政策目標(biāo)。
大城市一般都面臨著高房?jī)r(jià)、高房租的問題，因此房租管制的想法很早就有，在紐約、舊金山、香港這樣的國(guó)際化大都市都曾經(jīng)嚴(yán)格推行過。然而結(jié)果基本都是事與愿違。張五常是香港人，前面提到的那篇文章就是張教授研究當(dāng)時(shí)香港房租管制政策實(shí)施效果的理論化成果。
黑格爾有句名言：“人類從歷史上得到的唯一經(jīng)驗(yàn)，就是人類從未從歷史上得到任何經(jīng)驗(yàn)”。對(duì)于前人的慘痛教訓(xùn)，后人往往非要親自撞個(gè)頭破血流才能牢記在心。不光是一線城市，就連香港近些年也在討論是否應(yīng)該重啟房租管制。
香港科技大學(xué)雷鼎鳴教授曾專門寫了篇文章《香港應(yīng)否重設(shè)租務(wù)管制?》，大家不妨找來讀讀。我只把里面的主要結(jié)論列出來：(1)租金管制反而把租金推高;(2)租客找房子難度會(huì)增加;(3)二房東會(huì)出現(xiàn);(4)房東與租客矛盾會(huì)增加。
真的不希望這些被歷史驗(yàn)證了無數(shù)次的失敗政策，在中國(guó)一線城市再被實(shí)驗(yàn)一次，要知道經(jīng)濟(jì)規(guī)律可沒有什么國(guó)別之分!
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